Дискуссия о том, должны ли застройщики возводить социальную инфраструктуру одновременно с жилыми комплексами, длится в Казахстане не первый год. Несмотря на политическую волю, депутатские инициативы и многолетние призывы общественности, строительный рынок продолжает оказывать заметное сопротивление любым попыткам переложить на него ответственность за школы, детские сады и поликлиники внутри крупных жилых комплексов. Даже в 2025 году, при разработке и обсуждении нового Строительного кодекса, законодателям вновь не удалось закрепить прямую норму: «нет школы – нет разрешения на строительство». История показывает, что конфликт между интересами застройщиков и потребностями растущих городов лишь усиливается.
ПОПЫТКА – НЕ ПЫТКА
Еще в октябре наделало шума заявление мажилисмена Асхата Аймагамбетова о том, что проект рассматриваемого в мажилисе Строительного кодекса, скорее всего, будет принят без «принципиальных вопросов, напрямую связанных с социальной сферой».
«Наши поправки пока не приняты. Школы и садики должны появляться не после домов, а вместе с ними. В прошлом году мы приняли важную норму, запрещающую строительство многоквартирных домов без школ, садиков и поликлиник. Эта норма только начала работать. Но в проекте Кодекса ее не оказалось. Почему? Кому это выгодно? А ведь это не теория, это жизнь. Сегодня целые микрорайоны растут быстрее, чем школы и поликлиники. Десятки тысяч семей переезжают, а детям негде учиться. Это несправедливо. Мы предлагаем четко закрепить: нет разрешения на строительство, если нет школы, садика и поликлиники (…) «Земля под школы и садики – не для магазинов и домов. Это еще одна болезненная тема. Есть участки, которые в ПДП обозначены под школы или детские сады. Проходит время – и на этом месте вырастает жилой дом, торговый центр или даже ночной клуб. Или есть школа, ее признают аварийной. На этом месте строят дом, а школу переносят на окраину. Мы предложили: запретить менять целевое назначение участков, выделенных под социальные объекты, кроме случаев, если аналогичный участок выделен в пределах 100 метров», — писал депутат, а Евразия24 эту новость даже комментировала.
Почти незамеченным тогда остался комментарий министра промышленности и строительства Ерсайына Нагаспаева на претензии депутатов.
«Нормы не выпали», — ответил он. – «Впереди второе чтение, и мы готовы их прописать. Вопрос лишь в том, на каком уровне — в самом кодексе или в подзаконных актах».
Но беспокойство Аймагамбетова оказалось, по сути, пророческим. Он с горечью снова написал в своем публичном телеграм-канале о том, что «большинство депутатских поправок к проекту Строительного кодекса так и не были приняты», по строительству соцобъектов вместе с жилыми комплексами – в том числе.
«Закон должен защищать людей, а не строительные компании», — констатировал мажилисмен. Но…
СКОЛЬКО ВОДЫ УТЕКЛО…
Вообще странно, что даже в 2025 году депутаты все еще воюют с правительством и строительным бизнесом за вопрос, стоявший ребром несколько лет назад при первом президенте.
Вот, например, в апреле 2016 года Нурсултан Назарбаев на совещании в АО «Астана ЭКСПО-2017» недвусмысленно дал понять подчиненным, что детские сады при ЖК должны быть святой обязанностью застройщиков.
«Колоссальное количество строится домов, где-нибудь предусматриваются детские сады на первом этаже? Здесь все застройщики сидят, мы им даем деньги, кредиты даем. Надо потребовать, просто заставить в указном порядке, чтобы были детские сады на первых этажах и везде. Не надо строить отдельные дворцы (для детских садов), подводить коммуникации, отопление. Сколько можно говорить уже? 1 миллион 700 тысяч квартир построили, и сколько зданий, и где детские сады?».
Уже тогда первый президент говорил, что ежегодно в Казахстане сдаются в эксплуатацию 100 ЖК, но при этом фактически созданы лишь 25 мини-центров.
Проходит год, и почти то же самое, включая отсутствие при строительстве зеленых зон и паркингов, Назарбаев высказал тогдашнему акиму Астаны Асету Искешеву.
В октябре 2019 года уже Касым-Жомарт Токаев, вступив на пост президента страны, на совещании обрушился с критикой на градостроительную деятельность в Алматы. Причем, всего спустя месяц после претензий главы государства Almaty Investment Forum 2019 аким города Бакытжан Сагинтаев, обозначив строительную отрасль одним из драйверов экономики, подчеркнул необходимость строительства социальных объектов вместе с квадратными метрами жилья. И не стал откладывать решение этого вопроса в долгий ящик.
Спустя 2 года, в июне 2021-го, Сагинтаев на брифинге в Службе центральных коммуникаций презентовал новые требования по формированию архитектурного облика и градостроительного планирования территории города.
«С целью обеспечения шаговой доступности социальных объектов застройщик должен будет на этапе строительства предусмотреть места для детских садов из расчета не менее 100 мест на тысячу человек, школ из расчета не менее 180 мест на тысячу человек, поликлиник, пунктов полиции», — говорил тогда аким Алматы.
Шли годы, и, как выясняется, проблема осталась проблемой. Потому что в сентябре 2023-го министр промышленности и строительства Канат Шарлапаев обмолвился о том, что государство собирается демотивировать строительный бизнес точечно застраивать пустующие участки.
«… приоритеты будут уже на комплексную застройку. Когда мы будем застраивать комплексно целыми кварталами, в этих кварталах мы будем настаивать на создании инфраструктуры в шаговой доступности – это детские сады, школы, коммерческие площади, магазины в шаговой доступности. Я единственное, что хочу сразу всех предупредить, что это эволюционный процесс, и изменение стандартов строительства занимает время, во многом министерство и до меня вело эту работу, поэтому, возможно, мы какие-то первые результаты по комплексной застройке увидим в следующем году», – сказал он.
Чуть позже, в ноябре того же 2023-го, депутат Асхат Аймагамбетов поделился позитивной новостью о законодательном запрете возведения жилых комплексов без планирования социальных объектов
«Теперь будет запрещено строить многоэтажные жилые дома без учета строительства школ, детского сада и больницы», — отметил мажилисмен.
СОПРОТИВЛЕНИЕ ОТРАСЛИ
Кто бы сомневался, что обещанного нужно три года ждать? А, быть может, и еще дольше. Потому что в проекте нового Строительного кодекса, разработанного в 2024 году, норм об обязательном сопровождении всех жилищных строек социальной инфраструктурой вообще не оказалось.
И вплоть до принятия документа в первом чтении в октябре 2025 года депутатам мажилиса так и не удалось убедить профильное министерство в необходимости подобных требований внутри Кодекса.
Мы думаем, что в этом вопросе не обошлось без активного сопротивления самого строительного сектора. Например, на специализированной интернет-платформе Yestate был опубликован достаточно объемный комментарий главы Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова о результатах 1,5-годовой работы над Строительным кодексом вместе с депутатами. В этом материале норму «нет школы и садика – нет разрешения на строительство» он назвал опасной.
«Мы полностью согласны с тем, что городу необходимо комплексное развитие территорий. Однако государство не должно идти путем запрета, который неизбежно остановит стройку, лишит тысячи людей работы и обрушит вклад отрасли в ВВП. Вместо запрета необходимо использовать экономические стимулы. Нужно создать предельно удобный механизм, при котором застройщик, параллельно со строительством ЖК, возводит социальные объекты, а государство гарантированно и оперативно выкупает их по адекватной рыночной цене. Это обеспечит динамичное развитие, которое, кстати, просят и сами горожане».
В словах бизнесмена есть логика – нелогично и не по-рыночному навешивать на один лишь бизнес возведение социальных объектов, не приносящих никакой прибыли. Однако почти все крупные жилые комплексы последних лет построены с такой невероятной плотностью друг к другу без площадок под детсады-школы-больницы, что государство со своими деньгами внутрь уже никак не зайдет.
В результате проблема нехватки социальных объектов остается нерешенной. Хотя, как мы указали выше, ранее принимались нормативные акты, обязывающие государство и бизнес при проектировании жилой застройки всю эту «человеческую» инфраструктуру предусматривать.
