10 марта премьер-министр Олжас Бектенов собрал на заседании всех членов правительства и квазигосструктур, причастных к жилищно-строительной отрасли. Было настолько интересно, что мы предполагаем в конце года хорошую прибавку к ВВП именно строительного сектора – Национальный инвестиционный холдинг «Байтерек» в 2026 году вольет в него 2,4 трлн тенге. И это не впервые – в 2025 году именно строительство стало одним из драйверов экономики с ростом индекса физического объема на 15,9%, а объем господдержки составил 2,35 трлн тенге. Однако чем больше дешевого жилья в Казахстане строят, тем быстрее оно становится дорогим и недоступным для большинства, это выводы экспертов. Обо всем по порядку.
ДОГНАТЬ И ОБОГНАТЬ САМИХ СЕБЯ
Вот, например, первый заместитель председателя правления АО «НИХ «Байтерек» Нурболат Айдапкелов на заседании правительства доложил о мерах по развитию жилищного строительства по линии холдинга.
Речь о том, что «Байтерек» и его «дочки» — АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК) и АО «Отбасы банк» — поддержали жилищное строительство в 2025 году на общую сумму 2,35 трлн тенге.
«Это позволило ввести в эксплуатацию 3 млн кв. м. жилья или 35,6 тыс. квартир. Вклад АО «КЖК» составил 22% от общего ввода многоквартирного жилья по стране (…) В 2026 году по всем программам «Отбасы банка» планируется выдать ипотечных займов на сумму 1 трлн 630 млрд тенге с предварительным охватом более 70 тыс. семей, нуждающихся в жилье, посредством льготного ипотечного кредитования. Холдингом «Байтерек» общая сумма поддержки жилищного строительства в 2026 году составит порядка 2,4 трлн тенге», — сказано в сообщении правительства.
Какой была реакция Олжаса Бектенова на это сообщение? Он поручил сохранить положительные темпы строительства.
«На расширенном заседании правительства главой государства была обозначена главная цель нашей работы – реальные результаты, напрямую влияющие на качество жизни наших граждан. Безусловно, строительный сектор является одним из ключевых драйверов реализации этой задачи. В прошлом году нам удалось сохранить положительные темпы и устойчивое развитие отрасли на уровне 16%. Введено более 20 млн квадратных метров. 185 тыс. семей улучшили свои жилищные условия», — отметил премьер-министр.
Параллельно он акцентировал внимание правительства на то, что «Отбасы банк» должен больше ориентироваться на поддержку уязвимых слоев населения, а значит нужны новые подходы по развитию коммерческой ипотеки банков второго уровня, чтобы снизить нагрузку на государственные программы. И поручил это Министерству промышленности и строительства совместно с Нацбанком.
Но самое интересное, что в Строительном кодексе, который только 9 января 2026 года был подписан президентом, уже собираются до 1 июля обновить и принять нормативные акты.
КАКОЙ РОСТ ДАЕТ СТРОИТЕЛЬСТВО?
Если оценивать экономическую эффективность строительной отрасли количественно, то миллионы квадратных метров жилья – действительно хорошая прибавка в жилой фонд страны.
Но насколько верно называть строительный сектор одним из ключевых драйверов экономики, отмечая рост отрасли на уровне 16%, если квадратный метр жилплощади — довольно специфический товар, который приносит добавленную стоимость только один раз. В отличие от промышленных заводов или того же IT-сектора, жилье не производит новый продукт после ввода в эксплуатацию, то есть экономика строительства эффективна на старте – когда идет первичная продажа.
У нас есть вытекающий отсюда вопрос – охватывает ли государство ежегодными мерами соцподдержки населения на триллионы тенге как раз создание новых льготных квадратных метров? Мы склонны думать, что у строительства за счет средств институтов развития больше социальная отдача, нежели экономическая – кроме крыши над головой оно дает временную занятость и спрос на стройматериалы. Однако как только господдержка ослабнет или прекратится, этот «драйвер экономики» мгновенно окажется в хвосте отраслей экономики, так как платежеспособность населения без льготного «костыля» стремится к нулю.
И мы понимаем, что именно с этим связано поручение премьер-министра выработать новые подходы по коммерческой ипотеке – доступ к получению собственного жилья затруднителен в Казахстане не только для льготников, но и для рядовых граждан. Рыночная ипотека в Казахстане находится в коме – ставки банков второго уровня неподъемны для большинства граждан, чьи доходы снизились в 2025 году.
Но нормально ли это, что государство через свои квазигосструктуры стало главным застройщиком и банкиром в одном лице? Разумеется, нет. Потому что хроническая зависимость целых отраслей экономики (сельское хозяйство – еще один пример) от бюджетных или околобюджетных вливаний дезориентирует рынок, неспособный производить добавленную стоимость собственными силами. Отсюда и наше предположение, что экономический рост, который на бумаге обеспечивает строительная отрасль — целиком заслуга государства, а не бизнеса. А самим себя как не похвалить?
ХРОНИКИ ЗАВИСИМОСТИ
Не будем переноситься в далекое прошлое, но за последние полтора десятилетия Казахстан перепробовал несколько механизмов обеспечения доступным жильем. Однако, по нашему мнению, каждый из них лишь усиливал зависимость граждан и строительного бизнеса от государства.
Принятая в 2012 году Госпрограмма «Доступное жилье – 2020» была не первой, но и не последней масштабной инициативой по увеличению строительства жилья и расширению возможностей его приобретения населением. Так хотели побыстрее закрыть очереди на получение квартир молодыми семьями, бюджетниками и остальными претендентами из гослиста ожидания. И государство стимулировало строительство и покупку квартир через субсидии, льготные ипотечные кредиты и строительство жилья за счет бюджетных средств.
То есть жилищная экономика вообще не сместила свой фокус с господдержки через прямые вливания денег на стимулирование роста деловой активности строительного сектора. У государства есть заказ на жилье – застройщики его выполняют. Все легко и просто. Но при этом государство называет драйвером строительного сектора почему-то не себя, а того парня. И мы догадываемся, почему.
В 2017 году Казахстан запустил легендарную программу «7-20-25», из-за которой в стране цены на жилье взлетели, превратив жилищный сектор в раздутый пузырь купи-продайства, который никак не сдуется. И в этом вся ирония – десятилетиями непрерывных программ поддержки жилье не сделали доступнее, а, напротив, каждый новый транш приводил к новому росту стоимости квадратного метра, по сути съедая всю выгоду от низкой процентной ставки льготных программ. И, что самое интересное, застройщики получают поддержку от государства для предложения на рынке доступного жилья, а оно все равно торгуется по рыночным ценам, ведь госрегулирования стоимости квадратного метра в стране нет.
ДОРОЖАЛО, ДОРОЖАЕТ, БУДЕТ ДОРОЖАТЬ
Речь, конечно же, о жилье. Вот правительство стимулирует строительную отрасль накачиванием дешевых денег институтов развития, но нет никаких предпосылок для хотя бы стагнации цен (не говоря уже об их снижении).
Informburo в своем репортаже в январе 2026 года о растущих ценах на жилье приводит мнения экспертов о том, что является драйвером подорожания квадратных метров на первичном рынке на 11-17% в среднем и на 25% и более – на вторичном рынке.
«Что касается проектов, которые начались 1 января 2026 года, на них не распространяется этот 16% НДС. Но дело в том, что вот эта истерия, она привела к тому, что вот этот рост 17% — это 16% НДС, независимо, кстати, в столицах и регионах то же самое. Это спекулятивный рост», — считает эксперт по недвижимости Александр Пак.
О влиянии инфляции на стоимость квадратного метра тоже есть отдельные мнения – даже ее застройщики перекладывают на покупателей, чтобы сократить свои издержки.
«Но существует риск, сохраняется риск, что именно это рынок жилья и сломает в конечном итоге. Бесконечно на конечного потребителя перекладывать все свои издержки не получится. И уже, по-моему, есть отдельные специалисты, которые видят признаки перегрева на рынке жилья. Перегрев сохранится ровно до тех пор, пока покупатели готовы приобретать жилье по действующим ценам. Далее снижение спроса может привести рынок к серьезным трудностям», — говорит финансовый аналитик Арман Бейсембаев.
Какая панацея от такого сценария есть у государства, ставшего заложником собственного желания строить «много и быстро» по нерыночным правилам? Судя по планам на 2026-й, в Астане это вообще проблемой не считают, заложив в качестве мер поддержки еще больше денег, чем годом ранее.
